Сталинки, хрущевки, брежневки, новостройки: где лучше поселиться?

По мнению специалистов рынка недвижимости, при выборе квартиры эмоции так же важны, как и оценка по объективным критериям. Например: «Хочу жить в квартире с высокими потолками, как в фильме „Москва слезам не верит!“» Эксперты Яндекс Аренда объяснили, каких бытовых реалий стоит ожидать, арендуя квартиру в сталинке, хрущевке, брежневке, а также в новостройке.

Как указывают эксперты, на выбор съемного жилья в первую очередь влияют практические требования будущих жильцов (от состояния ремонта и шумоизоляции до размера коммунальных платежей), социальные факторы (в том числе в каком доме человек вырос) и запланированный бюджет. Немаловажную роль играют и эстетические предпочтения.

«Конечно, большинство арендаторов с большей вероятностью выберут квартиру в новом доме, особенно это касается жильцов, относящихся к поколению зумеров. Однако есть и те, кто ценит эстетику жилых зданий других эпох. Например, номенклатурных сталинок с высокими потолками, просторными комнатами, часто лепниной и другими архитектурными элементами», — комментирует Роман Жуков, руководитель сервиса Яндекс Аренда.

Квартира в доме середины 1930-х — начала 1960-х

Многоквартирные дома начала 30-х годов прошлого века и примерно до середины 60-х называют сталинками. Для архитектуры тех лет характерна монументальность, обилие украшений, относительно большая площадь квартир и высокое качество строительства.

В столицах большинство сталинок расположены в центральных районах. Например, в Москве к этой эпохе принадлежат дома на Садовом кольце. Но есть и исключения: например, Московский проспект в Санкт-Петербурге застроен сталинками почти до самой границы города. А иногда дома этой эпохи встречаются и на окраинах: так, в Москве они есть в отдаленном районе Капотня.

Выбор сталинки — это возможность поселиться в престижной части города, но с более низкой стоимостью аренды в сравнении с историческими зданиями. Жизнь в доме, ставшем частью истории, имеет свои особенности, которые вы, скорее всего, полюбите.

Жизнь в сталинке дает возможность прикоснуться к истории города. Квартиры в ту эпоху часто давали в награду за заслуги: на домах того времени можно обнаружить мемориальные доски в честь выдающихся деятелей.

Почти во всех сталинках высокие потолки. В домах специальных «номенклатурных» серий они украшены лепниной, причем не только в самих квартирах, но и в подъездах.

Толщина стен в три или четыре кирпича была нормой. Это значит, что от улицы арендатора будет отделять стена толщиной от 770 мм до 1 м, поэтому оживленный трафик под окнами никогда проблемой не будет. Еще одно преимущество сталинок — хорошая теплоизоляция и остекление квартир.

Последние дома той эпохи построены в 1961–1962 гг., и, если дом не реконструировали, вы можете столкнуться с некоторыми особенностями — например, с тем, что свет с 19 до 23 часов горит не так ярко из-за того, что все жильцы вернулись с работы.

Квартира в доме середины 1950-х — начала 1970-х

В 1955 году эпоха неоклассицизма завершилась. Новый лидер партии Никита Хрущев поставил цель обеспечить жильем всех советских людей и запустил программу массового индустриального домостроения. До 1965 года планировалось построить около 15 млн квартир общей площадью 650–660 млн кв. м. Дома той эпохи называют хрущевками.

Грандиозные планы требовали удешевления за счет отказа от архитектурных элементов. Первым делом отвергли любые неоклассические украшения. Архитектура стала строго функциональной. Радикально подошли к сокращению площади квартир, отказались от толстых кирпичных стен в пользу крупнопанельного строительства.

Основное преимущество хрущевки — невысокая в сравнении с другими вариантами стоимость аренды. Но стоит учесть, что цена зависит не только от возраста и эпохи возведения дома. Влияют также район, инфраструктура, транспортная доступность и ремонт. Например, квартира после флиппинга или хоумстейджинга по стоимости, скорее всего, будет близка к парадным сталинкам и иногда даже новостройкам.

Районы, застроенные в 60-х и 70-х, отличает развитая инфраструктура, создававшаяся десятилетиями. Как правило, в «хрущевских» районах нет недостатка в школах, детских садах, парках и стадионах, парковочных местах.

Особенность архитектуры той эпохи — скромная площадь жилья и достаточно низкие потолки. Для однокомнатной квартиры — от 27 до 33 кв. м, для двухкомнатной — от 38 до 46 кв. м, а для трехкомнатной — 48–58 кв. м. Высота потолков варьируется от 2,48 до 2,7 м.

Квартира в доме середины 1960-х — начала 1980-х

Дома улучшенной планировки, построенные в СССР с 1965 по середину 1980-х гг., получили разговорное название брежневки в честь следующего генерального секретаря — Леонида Брежнева.

Основной концепцией застройки в тот период оставалась функциональность. При этом считалось, что труженик эпохи развитого социализма заслуживает более комфортные условия. Поэтому дома брежневской эпохи более монументальные, площадь квартир больше, а звукоизоляция лучше в сравнении с хрущевками.

В большинстве крупных и не очень городов дома этой эпохи — преобладающий вид застройки. Районы типовых девяти-, двенадцати- и шестнадцатиэтажных домов появляются уже примерно на расстоянии 5–7 км от центра (в зависимости от размеров города) и до самых границ.

Многие серии домов брежневской эпохи могут составить конкуренцию даже современным новостройкам. Особенно это актуально для домов по экспериментальным проектам.

Например, в башнях Вулыха на Ленинградском шоссе в Москве в подъездах есть помещения для хранения детских колясок и велосипедов. В некоторых подъездах есть помещение для консьержа. Однако не все дома типовых серий могут похвастаться такими удобствами.

В брежневскую эпоху при создании планов застройки новых районов опирались на мировой опыт. Инфраструктура закладывалась в проект, и до сих пор в районах с преобладающей долей брежневок достаточно школ, магазинов, парков и стадионов.

Большинство домов этого периода построены из железобетонных панелей. Они толще и прочнее, чем в хрущевках. Однако в некоторых случаях может встречаться слабая герметизация стыков, что приводит к потере этого преимущества, поэтому при аренде или покупке квартиры в таком доме, важно обратить внимание на этот параметр. В последние 15 лет на многих домах появился вентилируемый фасад, улучшивший тепло- и звукоизоляцию.

Квартира в новостройке

Главная особенность новостроек — разнообразие. Серий домов и строительных технологий стало больше, и они обеспечивают достойный уровень звуко- и теплоизоляции.

Застройщики конкурируют друг с другом, предлагая все новые и новые варианты планировок. Поэтому в новостройке можно найти все — от компактной студии до сити-хауса с патио на крыше. Подъезд перестал быть транзитной зоной для прохода в квартиру. Теперь это многофункциональное пространство, обустроенное жильцами по своему вкусу. На территории могут быть и спортплощадки, и детские игровые комплексы, и сквер, и площадка для выгула животных. Еще одно преимущество — современные архитектурные решения, не только выполняющие эстетическую функцию, но и обеспечивающие энергоэффективность дома.

Большинство новых комплексов массового сегмента удалены от центра. Это не значит, что найти квартиру в центральных районах в новом доме нельзя: новые проекты представлены в этих локациях, однако их стоимость аренды или покупки квартиры в них будет выше.

Например, в Санкт-Петербурге строительство первичного жилья наиболее активно ведется в таких районах, как Мурино, Девяткино, Кудрово. В столице активно строится Новая Москва и пространство за МКАД по периметру. Есть и исключения — например, новостройки, возведенные по программе комплексного развития территорий. Но важно иметь в виду, что здесь стоимость может быть выше.

Один из главных плюсов жизни в новостройке — большая площадь квартиры и удобная планировка. Проходные комнаты практически не встречаются, есть дополнительные подсобные помещения для хранения, кухня и санузел — просторные.

При разработке проекта жилого комплекса, как правило, предусмотрены объекты внутренней инфраструктуры. На территории могут быть не только магазины и салоны красоты, но и школа, и детский сад.

Обычно в новостройке собирается сообщество молодых активных людей, часто семьи с детьми. Создаются возможности для общения, формируются местные комьюнити, в домах часто представлены кафе, салоны красоты, фитнес-центры и другие удобства.

Многие наиболее бюджетные квартиры в новостройках находятся в развивающихся районах. Поэтому современный проект не всегда может подойти тем, кто хочет жить ближе к центру и при этом экономить на аренде. Хотя случаются и исключения: при тщательном активном поиске достаточно недорогую квартиру можно найти в новом доме в более близком к центру города районе.